评论:广州公积金贴息贷款的利与弊

  • 日期:01-26
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广州市住房公积金管理中心在征求公众意见后提出《关于申请试行个人住房公积金贴息贷款业务的请示》实施。公积金贴息商业贷款规模将控制在50-60亿元,这在市场上引起了热烈的讨论。弥补公积金贷款缺口是明智之举,还是杯水车薪?买家、开发商甚至银行是否同意有更好的出路,比如个人住房抵押贷款证券化?

根据公积金贴现贷款计划的基本理念,公积金贴现将直接给予银行,并在广州2-3家银行进行小规模试点。申请人不需要特殊条件,公积金补贴业务贷款将面向所有贷款人,只有贷款人不承认具体项目;当然,前提是只要开发者愿意接受这种方法。

自去年以来,公积金余额不足,由于商业贷款的限制,贷款需求急剧上升。预计2015年公积金贷款缺口将达到117亿元。如果公积金的商业贷款资助额控制在50亿至60亿元之间,看来公积金的商业贷款资助额不足的问题还没有完全解决,只能算是一种解脱。

这对购房者来说应该是一大福音。据测算,目前五年以上商业贷款基准利率为5.65%,公积金贷款利率为3.75%,利差为1.9%。目前,商业银行的抵押贷款利率一般为10%,即五年以上的抵押贷款利率转换后的5.085%,因此商业利率与公积金利率之间的差额实际为1.335%。这部分利差由公积金中心补贴,自然受益人是购买者。

更重要的是,从去年开始的对公积金每月限额的紧张将大大缓解。公积金的利息补贴实际上是“四至二至一千英镑”,扩大了资金来源。

如果这导致房屋销售量的增加,开发商也应该对他们的成功感到乐观。问题是,目前广州一些新楼宇要么明确拒绝公积金贷款,要么“软抗公积金”,即商业贷款有更多优惠,而公积金则没有。因此,如果公积金和商业贷款之间的利差不足以抵消取消贴现的损失,而且公积金贷款比商业贷款晚到,很可能没有多少买家会选择贴现贷款。

除非开发商面临巨大的炒股压力,或者贴现贷款已经改变了公积金贷款的缓慢步伐,真正使公积金贴现贷款比公积金贷款更强,这可能是一条新的出路。

那么,银行的态度是什么?根据银行的说法,扣除贴现利息后,银行的利润将会减少。也就是说,银行商业贷款的利率和公积金中心贴现后的利率能否达到同一水平。如果两者一致,贴现贷款的吸引力就会下降;如果商业贷款利率高,银行将非常困难。这种困境也反映在一些银行可以获得10%的商业贷款折扣,实际利率为5.085%。但是,如果要求银行对公积金贷款给予8.5%的折扣,银行的利润率就会受到挤压。

为了公积金中心、银行、置业者和发展商取得双赢,业内有人建议回归另一种方式,就是公积金中心的补贴最好是补贴个人置业者,而不是银行。这也可以解决公积金中心一直担心的问题,即一些申请人在获得贷款后会停止存入公积金。如果给予个人补贴,补贴可以及时停止;如果向银行发放补贴,公积金中心很难限制停止支付的个人,导致公积金缺口更大。

当然,主动权仍然掌握在公积金中心手中。理论上,公积金中心可以根据整个公积金池的情况,合理调整公积金贷款和贴息贷款的比例,以保持基金收支平衡。事实上,这可能会限制公积金贷款的规模

1992年,三亚开发建设公司发行了2亿元的房地产投资证书。2000年,中国建设银行和中国工商银行相继获准开展住房抵押贷款证券化试点。2005年,中国开发银行和中国建设银行分别开展信贷资产证券化和住房抵押贷款证券化试点项目。这些都是我国引入“次级贷款”的尝试,但在2008年金融危机后,个人住房抵押贷款证券化停滞不前。

广州公积金中心勇于改革申请,尝试个人住房抵押贷款证券化。毕竟,与美国不同,中国的城市化仍有相当大的发展空间。中国人的住房需求相对较大。广州作为一线城市,人口增长很快。中国对购房首付比例要求较高,整体经济证券化规模相对较小。因此,广州在个人住房抵押贷款证券化试点方面仍有领先空间。

总之,当广州的公积金贷款与北京、上海等一线城市相比非常紧张时,我们并没有停止探索使用公积金的新途径,包括合理使用余额和增加资金储备,这是值得鼓励的。